【标题】购买厂房被查封，历时4年诉讼终过户

【审理法院】厦门市海沧区人民法院、厦门市中级人民法院、福建省高级人民法院

【委托代理人】吕晓华、兰伟，福建懿茂律师事务所

【案情介绍】2015年，厦门某食品公司将其名下土地使用权和厂房所有权转让给厦门某贸易公司，双方就此签订转让合同，贸易公司支付价款并与食品公司办理交接手续。但在办理产权过户登记时，却因厂房被另案查封无法办理过户手续。之后，本代理律师代理贸易公司提出执行异议并提起了房屋买卖合同之诉均胜诉；同时历经一债权人起诉撤销厂房买卖协议诉讼、另一债权人申请食品公司破产引发的诉讼亦获得胜诉判决。

【案件分析】这个系列案件涉及的法律问题比较复杂，主要包括：

1、食品公司作为购房人是否取得了足以排除强制执行的权利，是不是符合最高人民法院执行异议和复议第28条规定的4个条件，即（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2、债权人主张转让合同可撤销的理由是否成立？在这个案件中主要争议为买卖双方是否存在恶意串通，交易的价格是否属于明显不合理低价，即是否存在交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十。

3、贸易公司取得了排除强制执行的执行异议案件生效判决和判令食品公司协助过户的生效判决后，食品公司进入破产程序，破产程序能不能阻却贸易公司实现其权利。

以上争议囊括了不动产执行异议之诉，包括权利人是企业的不动产执行异议之诉大部分的争议焦点。

【审判结果】

4个案件全部历经一审、二审，贸易公司均获得胜诉判决。虽然我们碰到过非常多执行异议的个案，但如前所述，一个纠纷能够囊括不动产执行异议之诉大部分的争议点并非常见的情况，故对于代理律师而言也是一次宝贵的财富。更重要的是，委托人的权利最终能得到保护，这是对律师工作最大的肯定。

【结束语】

 土地、房产买卖属大额交易，除了要签署合法有效的买卖合同外，我们还建议买方进行必要的资信调查，并注意规范款项支付、房产交接和管理等方面手续，否则不仅存在过户风险，也可能因卖方无力返还购房款而房财两空。