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编者案
不论是个人还是企业，在生活、生产的过程中均不可避免涉及房屋租赁，在租赁过程中，有一些因素可能会导致合同无效，本文选取了导致房屋租赁合同无效的几种典型因素及经典案例，以便在实务中参考。
一、出租人未取得案涉租赁物的建设工程规划许可证，导致租赁合同无效。
典型案例
杨旺兴所出租的钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，其与天祥公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。【（2017）闽民终268号】
法律规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
二、就公租房签订的房屋买卖合同，实际是公租房承租人对案涉房屋承租权的转让，转租行为因无法取得公租房所有权人的同意而无效。
典型案例
柯萍萍与阮小力签订的《房产买卖协议书》虽名为房屋买卖，但双方交易的标的实际上并非涉讼房产的所有权，而是公房的承租使用权。因此，该《房产买卖协议书》关于涉讼房产转让的法律性质系公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。
《中华人民共和国合同法》规定，承租人概括转移租赁合同的权利义务，应征得出租人的同意。根据《厦门市直管公有住宅租赁合同》第四条第二款，阮小力并无涉讼房产的转租或者转让的权利。截止本案法庭辩论终结前，阮小力也未取得出租人厦门市公房管理中心的追认。
因此，阮小力转让涉讼房产的承租权给柯萍萍的行为，既未取得出租人的事先同意，也未取得出租人的事后认可，应属无效。《房产买卖协议书》属于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。【（2012）湖民初字第636号】
法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。“
三、房屋租赁合同约定租赁期超出二十年，超出部分应属无效。
典型案例
诚旺公司与魏太婷、何文英签订长达近37年的《商铺租赁合同》，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定而导致超过20年的部分无效，一审法院判令诚旺公司返还超过20年的租金部分正确，本院予以维持。【（2018）闽01民终5256号】
法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
四、房屋转租期超过剩余租期，超过部分的约定无效，但租赁期限之外的其他条款，应为有效约定。
典型案例
薛传彦租赁新野四高案涉房屋，并进行了一定的装修，在其租赁期间，又将该房屋转租给杜万祥，双方签订有转租合同。
对于该转租合同，新野四高未提出异议，虽然约定的转租期限超过承租人薛传彦的剩余租赁期限，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》规定，超过部分的约定无效，但对于租赁期限之外的其他条款，系当事人的真实意思表示，应为有效约定。
双方在该合同第四条对装修费用如何承担进行了约定，但对如何理解该条款双方产生分歧。【（2018）豫民再1188号】
法律规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
