《民法典》生效在即，这部法典涉及生活方方面面，今天通过灵魂9问来看它对物业管理的影响。

故事背景：C阿姨于2019年年底在湖里某新建小区买了套商品房，在春节前完成了乔迁。

·part 1·

2020年2月，正值疫情肆虐，开发商便委托第三方物业服务公司对小区进行消毒。C阿姨以未与物业服务公司签订合同为由拒绝交服务费。

问：C阿姨拒交物业费的理由成立吗？

答：虽然C阿姨未与物业服务公司签订正式的物业服务合同，但是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。《民法典》第939条

C阿姨所在的小区是新建小区，开发商有可能未及时与其签订物业服务公司，但为了小区建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，开发商会在前期就委托物业服务公司对上述事项提供服务，在物业服务公司提供物业服务后，小区业主应当交纳物业费。

·part 2·

C阿姨听了上述解答后，又说，物业服务公司只是在小区公共区域消毒，我并没有接受过物业服务公司提供的物业服务，这部分费用我无需支付。

问：C阿姨可以不支付这部分物业费吗？

答：开发商与物业服务公司签订的物业服务合同对业主也有约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，您不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业费。《民法典》第939条、944条

尽管业主业主不一定需要接受上述服务，但物业服务公司是为整个小区的物业服务，小区业主也间接地享受相关服务，因此小区业主还是需要交物业费的。

·part 3·

交完物业费的C阿姨正准备回家，看见有外来人员正在电梯门、楼道等位置贴广告。

问：这电梯属公共区域，物业收取的广告收入归谁所有呢？

答：在扣除合理成本费用后，归业主共有。《民法典》第282条

物业公司负有披露义务，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式报告。《民法典》第943条

小区内电梯、楼道灯公共区域属业主共用范围，物业利用这些共有部分进行经营，在扣除相关费用后，需要将公共收益单独列账并及时公布。

·part 4·

到了2020年6月份，疫情有所好转，小区又变得热闹起来。但是C阿姨听说隔壁D大爷家被盗窃了，心想，这物业也太不尽责了，居然会有盗窃这种事情发生，下个月不交物业费了。7月份物业来收物业费，C阿姨拒交。

问：物业公司在安保方面的责任是什么？C阿姨以此为由拒交物业费怎么办？

答：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。《民法典》第942条

物业公司的责任是采取合理措施保护业主的人身、财产安全，保安的值班，巡逻制度到位，并且在案发后积极配合公安机关调查取证，协助警方尽快破案的话。C阿姨如果以此为由拒交物业费，物业公司可以采取合同约定的方式进行催缴。

·part 5·

C阿姨对于小区发生盗窃事件，对现在的物业服务公司很不满，觉得更换物业服务公司。

问：C阿姨如何解聘物业服务公司？在聘用新的物业服务公司之前，原物业公司需要继续提供物业服务吗？

答：C阿姨可以联合业主召集业主大会，共同决定解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。《民法典》946条

原物业公司在业主聘用新公司前，原物业服务合同继续有效，所以原物业服务公司仍需提供物业服务。原物业公司提供物业服务的，可以请求业主支付该期间的费用。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。《民法典》第948条、第950条

·part6·

受疫情影响，C阿姨经营的小店濒临破产，经物业多次催缴，都未能及时缴纳。

问：物业可以对C阿姨断水断电吗？物业公司怎么办？

答：不可以，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《民法典》第944条第三款

其实，物业服务公司并没有和C阿姨建立供水、供电合同关系，供电局、水务局才是有停水、停电资格的人。

物业服务公司沟通无果后，可以采取诉讼或者仲裁方式来进行催缴，物业服务公司可以在履行义务时保存好书面记录，方便日后维权。

关于民法典对物业的影响今天就和大家探讨到这儿，大家有什么疑问欢迎留言互动。

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